价差高达9千/平！现在的南庄楼市，冰火两重天

万万没想到，在这一波打折潮之中，南庄有两副面孔：一幅面孔是“很抱歉，我们不降价”；另一幅是亲妈式让利回馈：快来买房吧！价格咱们好说。

最近，一则消息刷屏朋友圈：“11XXX元/㎡起，买禅城带装修三房。”  总价95万起买三房，简直是三水高明价。

| 德信禹洲曦悦特价房源

经过多番询问发现，该盘位于南庄吉利，而且降价并非最近的事情，附近的合景领峰去年底清盘时，毛坯单位也曾降至1.08万/㎡起。

真正让人惊叹的，是位于凤翔湾板块的海伦堡·汇银·玖悦澜湾，国庆期间推出一批特价单位，按揭1.4-1.5万/㎡，一次性付款1.27万/㎡起，比两年前的金地海逸悦江还要便宜。

| 海伦堡·汇银·玖悦澜湾特价房源

然而，南庄面积辽阔，不同楼盘价差高达9千/㎡。有人真降价，有人假噱头，这篇文章将会一次性说清楚。

基础知识扫盲：分清楚南庄四大板块

想在南庄买房，首先要搞清楚四大板块：绿岛湖、凤翔湾、南庄中部（南庄大道一带）和吉利。

| 南庄四大板块

①绿岛湖板块：南庄地价、房价最高的地方，也是品牌楼盘聚集之地，环境好、配套齐全，还有地铁2号线（在建）、4号线（规划）接驳，市二医院新院区已动工，缺点是欠缺人气，12年一贯制公办学校尚未动工。

| 规划中的绿岛湖学校

②凤翔湾板块：今年禅城区政府重点推荐板块，与石湾仅一桥之隔，已有上元购物广场商圈，但目前城市面貌一般，周边改造尚待时日。规划中的禅城区人民医院总院、凤翔湾公办学校等，则是重要加分项。

| 南庄周尾围公园（来源：@禅城发布）

③南庄中部（南庄大道一带）：早期已开发建成龙光水悦龙湾、绿岛明珠等楼盘，但由于缺乏大型商场、烂尾楼影响城市形象，这个板块的规划并不清晰。近两年，美的置业、佛山建投、绿地香港的进驻，重新激活了该板块。

④吉利板块：南庄老城区，曾经风光无限，十年前的万科城也是当年禅城的重点旧改项目。但随着时代变化，吉利由于远离禅桂中心，较难吸引外区客户进场，未来发展重点看旧改项目，期待工厂和仓库搬迁，7号线属于远期规划，这里不展开讨论。

| 吉利广场，南庄人气最旺的商场

如果你在禅桂市区上班，建议优先考虑绿岛湖和凤翔湾，其中绿岛湖配套更加成熟，凤翔湾将是南庄未来卖地重点。如果是自住买家，不要去赌凤翔湾是否会有广州28号线途经，只需要考虑眼前的通勤和上学就够了。

目前，绿岛湖一手房价普遍比凤翔湾高3000元/㎡。如果购买三房，前者总价门槛约160万（毛坯），后者总价门槛约133万（带装修）。

凤翔湾先降为敬，双盘打得火热

今年上半年，凤翔湾风头正劲，一度与绿岛湖叫板，但在这一轮降价潮中，凤翔湾先降为敬。

早在9月份，海伦堡·汇银·玖悦澜湾未开卖已引入渠道中介，接受首付分期一年免息，仅收2%手续费，并于国庆前低调开盘。

国庆期间，该盘推出3座部分特价单位，按揭1.4-1.5万/㎡，一次性付款1.27万/㎡起，特价房源不接受首付分期。值得注意的是，3座为首开楼栋。

| 海伦堡·汇银·玖悦澜湾项目沙盘

降价旋风，牵一发而动全身。一路之隔的凤翔湾壹号，也在国庆打响促销战，推出12套清栋房源，单价低至1.46万/㎡，不限天地层，但要求3天准时签约，条件相对苛刻。

从价格表可见，83㎡三房总价最低133.4万，101㎡四房总价最低148万。

| 凤翔湾壹号特价单位

凤翔湾壹号是带装修，而玖悦澜湾是毛坯，前者面积段更小，因此上车门槛更低，性价比更高。

绿岛湖分毫不让，毛坯1.7万/㎡起

当功夫君抱着捡笋的心态去看绿岛湖，却被现实拍拍拍打脸。绿岛湖三盘：“不好意思，我们没有优惠。”（设计对白）

①世茂弘阳绿岛湖公馆：在售12、15栋95-120㎡三四房，带装修，折后售价约1.8-1.9万/㎡。该盘国庆前有推出4套特价房，单价16XXX元/㎡起，现已收回优惠折扣。

近日，项目有针对市二医院医务人员、佛山四中老师等，举办团购活动，符合条件人士享受额外95折。

| 世茂弘阳绿岛湖公馆项目实景

②中建壹品佛山建投·誉湖：在售6栋94/104㎡带装修三房，2栋120-130㎡毛坯四房，折后售价约1.8-2万/㎡。

功夫君算了一套中低楼层的94㎡南向三房，折后总价约183万，单价1.94万/㎡。

当谈到这个价格，可以考虑城南或城北新盘时，销售顿时语塞，表示“没办法，我们是国企，不会轻易降价的，买我们楼盘不用担心降价。”

不过，如果考虑毛坯三房，1座和8座还有少量客户挞定或员工转名房源，单价可以做到1.7万/㎡，但楼层朝向基本没有选择。

| 中建壹品佛山建投·誉湖项目沙盘

③龙光玖龙臺：住宅仅剩最后两栋，在售9栋、10栋98-122㎡带装修三四房，折后售价约1.9-2.1万/㎡，有少量其他楼栋的工抵房，单价1.85万/㎡起。

销售表示，如果可以接受7天内签约，交齐首付，价格都可以商谈。“如果价格公道，双方都可以接受，我们都会尽量成交的。”（给人想象空间很大）

| 龙光玖龙臺项目沙盘

当天，项目进行渠道人员培训，销售中心外停满几台大巴，现场人气很足。据知情人士说，国庆期间住宅成交不错，龙光并不急于清售住宅，现在重点推介商办产品。

| 龙光玖龙臺销售中心

为什么绿岛湖项目这么硬气？

首先，佛山半岛和金茂绿岛湖已经接近清盘，前者连别墅都卖得差不多了，后者仅剩几套大户型，目前仅剩上述三盘的竞争，而且绿岛湖板块已经没有临湖地块，未来新增项目离中心湖都有距离。

| 绿岛湖板块控规

其次，三盘的货量不多了。世茂弘阳绿岛湖公馆仅剩最后4栋未售，中建壹品佛山建投·誉湖整盘仅8栋，销售超过六成，龙光玖龙臺在售最后2栋住宅（不讨论商办）。

其三，佛山地铁2号线一期预计年底开通试运行，今年是绿岛湖利好的兑现期，虽然有大市行情不景气的影响，但长远来看，地铁开通后，还有溢价空间。

不过，绿岛湖价格企稳，也让部分客户流失到凤翔湾或南庄其他区域。再加上，罗村的滨江金茂悦、石湾的佳兆业悦峰纷纷打出1.5万/㎡起抢客，对客户预期产生一定影响。

南庄大道爆冷，美的时光跻身禅城TOP2热盘

除了绿岛湖和凤翔湾，最近南庄大道一带人气飙升，因为美的时光二期打了一场翻身仗。

该盘于中秋期间加推3座，去化不俗；国庆期间又加推2座，立即上榜上周禅城区热销榜TOP2。在功夫君踩盘过程中，美的时光的现场人气是最好的，陆续有五六台客上门。

| 美的时光项目沙盘

项目在售98-120㎡三四房，带装修和智能化家居，售价约1.6-1.7万/㎡。此外，一期还有部分特价单位，单价1.34万/㎡起，三房总价最低131万。

| 美的时光一期特价房源

除了美的品牌加持，该盘最大优势在于学区相对稳定，周边有公办的龙湾幼儿园（南庄中学小学附属幼儿园）、罗格小学、南庄中学（连续十年禅城区公办TOP1，今年被惠景中学取代）。

此外，周边有水悦龙湾、绿岛明珠等成熟社区，生活氛围浓厚，还有社区居委会、图书室等，办事相对方便。

值得一提的是，南庄大道新盘——佛山建投绿地香港·榕华里已在吉利广场开放外展厅，预计11月7日正式开放销售中心，主打75-102㎡极致三四房。

同时，绿岛湖板块的万科金域半岛，将于10月23日开放销售中心，主打86-118㎡三四房。

| 万科金域半岛项目规划图

可以预见，南庄楼市将迈进新旧交替阶段，11盘同台竞技，谁将笑到最后？让我们拭目以待。

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